（一）工作任务 1、测算范围确定 以县级第三次国土调查最新成果为基础，对当前执行的《征地统一年产值标准和区片综合地价》征地补偿标准进行补充和完善，制定县级农用地区片综合地价。 2、征地区片综合地价制定 参考2018年测算的统一年产值和区片地价更新成果，进行调整完善。结合第三次国土调查成果成果和耕地质量等别年度更新成果，调整测算范围，划分测算区片，按照农用地收益价格修正法、征地案例比较法和征地区片综合地价影响因素调整法等方法测算、调整征地区片综合地价标准。 3、平衡及上报备案 按照法定程序进行听证，经自然资源局平衡后报省厅综合平衡。农用地综合区片地价成果经厅长办公会通过，报省政府公布实施，并上报自然资源部备案。 （二）工作时点 农用地区片综合地价更新制定基准点为2020年1月1日。 （三）技术路线与流程 1、区片调整与划定 如果测算范围没有发生大的变化，可在 2018 年划分的基础上进行调整。 如果测算范围发生变化大的，需要重新划分区片。划分区片的目的是采用一定的方法将测算范围区分为若干个区片，为测算区片价提供基础。区片划定时，要求充分考虑范围各个区域的差异条件。 2、测算征地区片综合地价 在测算区片综合地价时，要求根据实际情况选用适当的方法分别进行评估。征地区片价原则上应在两种或者两种以上方法测算结果的基础上综合平衡确定。 3、征地区片综合地价进行验证和调整 对征地区片综合地价进行验证和调整时，要求对现有征地补偿标准、农民生活水平和经济收入水平进行全面的调查，切实保证区片综合地价测算结果能够满足被征地农民的。 4、调整完善结果听证 征地区片综合地价的确定和实施具有较强的政策性，涉及到多方的利益，特别是被征地集体、农民的切身利益，应按照《国土资源听证规定》要求组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民群众及社会各方面的意见和建议。 5、确定征地区片价 各地在完成听证之后，应该根据听证意见及时进行修改，确定本县初步的征地区片价，并报省平衡。 （四）征地区片综合地价计算 1、综合判定法 综合判定法是在村行政界线的基础上，根据经验对行政村的基本情况进行判定，直接划分征地区片的方法。行政村组织是土地所有权的主体，以行政村为基本单元，方便于征地人口、人均土地面积、人均耕地面积、农民人均纯收入等社会经济指标的调查，为便于工作的开展，推荐以行政村为基本单元的方法。 2、多因素综合评价法 多因素综合评价分区法是以村级行政区域为基本单元，选择地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等影响征地补偿标准的主要因素，建立评价指标体系，确定每一个基本单元的综合分值，然后，在综合分值相近的单元进行归并和调整，划定区片。 3、区片的确定 在基本单元总分值形成后，比较分析总分值的合理性及分布规律，对不合理的分值要进行处理，对分值相近的相邻单元要进行适当归并和调整。基本单元归并时注意区片的大小要适当，并尽量考虑到行政区界的完整性。离城市（镇）较近的区片规模应当较小，离城市（镇）较远的区片规模可以适当放大。 (五）计算区片综合地价 1、农用地收益价格修正法 农用地收益价格修正，是首先将农用地的年收益按照一定还原利率还原到基准点，得农用地的收益价格，再结合被征地农民的安置需要，综合考虑土地区位、供求关系人口以及经济社会发展水平等因素对收益价格进行修正，测算出区片综合地的方法。 基本公式为： 式中： Pz——农用地收益价格修正价格 Pn——农用地收益价格 Al——修正系数 2、征地案例比较测算法 征地案例比较测算法是将区片看作一个评估对象，根据本区片和其他可比区片征地案例的实际补偿标准,通过比较修正得到征地区片价的方法。 基本公式为： 式中： Pz——待估征地区片价 Ph——征地案例标准 A1——区域因素修正系数 A2——个别因素修正系数 Ar——时间修正指数 3、征地区片综合地价影响因素调整法 征地区片综合地价调整法的基本思路是将2018年已经公布的征地区片综合地价乘以价格调整系数得到本次征收农用地的价格。 基本公式为： 式中： PG2020——表示征地区片价； PG2018——表示征地区片价； W1——表示区域概况的权重； F1——表示区域状况变化率； W2——表示时间因素的权重； F2——表示时间因素变化率调整系数。 （六）征地区片价结果确定 征地区片价初步结果在对各种测算方法结果的综合分析的基础上，采用其中一种方法结果或多种方法结果的平均值确定。平均值确定可以使用简单算术平均法或者加权算术平均法。 |
